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Comment fixer le loyer d’un logement neuf ?

2 août 2019
Loyer logement neuf

Vous avez acheté un logement neuf et souhaitez le mettre en location ? Vous devez estimer le loyer mais ne savez pas par où commencer ? Pour réussir cette étape importante sans encombre, nous allons vous expliquer comment fixer le loyer d’un logement neuf.

La liberté de fixer son loyer

La fixation du premier loyer est une étape par laquelle tous les propriétaires bailleurs doivent passer, étape qui peut rapidement se révéler être un casse-tête. En effet, le montant du loyer doit permettre la rentabilité de l’investissement tout en respectant les prix du marché afin d’éviter une carence locative. De plus, il est recommandé de ne pas se tromper car il est compliqué de le réévaluer par la suite.

Dans le cadre d’un logement neuf, vous pouvez fixer votre loyer librement (sauf exceptions Pinel). Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte l’offre et la demande du marché local pour des biens équivalents. Vous pouvez vous renseigner via différentes sources d’informations plus ou moins fiables : voisinage, sites d’annonces en ligne, agences immobilières, observatoires des loyers ou encore auprès de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement). Une fois ces informations recueillies et une fourchette de loyer établie, vous pourrez déterminer plus précisément le loyer à mettre en place en vous appuyant sur divers critères.

 

Les critères pour fixer son loyer

Fixer un loyer repose sur un certain nombre de critères qui sont :

  • la localisation géographique ;
  • la superficie ;
  • l’état du logement (rénové, meublé) ;
  • l’étage ;
  • le stationnement (place de parking privative, garage) ;
  • un extérieur (balcon, terrasse, jardin) ;
  • un espace de stockage ;
  • ou encore d’autres services (gardien, ascenseur).

 

En outre, il est utile d’estimer au mieux les provisions pour charges. Seulement, lorsqu’il s’agit d’un logement neuf, les choses ne sont pas si évidentes. En effet, il est impossible de s’appuyer sur un décompte de charges déjà existant. Vous devez alors vous renseigner auprès du promoteur ou du syndic provisoire afin de connaître le montant prévisionnel des charges locatives. Ce montant pourra, au besoin, être revu à la hausse ou à la baisse selon les charges réelles.

Enfin, gardez à l’esprit le montant des charges que vous aurez à payer en tant que bailleur (crédits, assurances, taxes, etc.). En effet, ces données pourront, une fois couplées au loyer de votre bien, vous permettre de rentabiliser ou non votre investissement.

Exceptions : une fixation encadrée

De manière générale, comme nous avons pu le voir, le propriétaire bailleur peut fixer librement le loyer d’un logement neuf. Néanmoins, il existe quelques exceptions qui encadrent cette estimation. C’est le cas notamment d’un bien acquis dans le cadre de la loi Pinel. En effet, ce dispositif impose au bailleur de respecter des plafonds de loyer afin qu’il puisse bénéficier de l’avantage fiscal inhérent. Ainsi, le logement doit être loué comme résidence principale à un locataire dont les revenus doivent être inférieurs au plafond fixé pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans.

Outre la loi Pinel, certaines villes imposent des contraintes au niveau des loyers. C’est notamment le cas de Paris où ils sont plafonnés dès la première fixation (sauf exceptions) selon le « loyer de référence majoré ».