Investir dans l’immobilier

Comment payer moins d’impôts grâce au déficit foncier ?

29 avril 2019

Moins connu que Pinel, mais tout aussi efficace en matière de défiscalisation, le déficit foncier offre la possibilité de gommer une partie de vos revenus globaux. Comment ça marche ? On vous donne toutes les clés !

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal et comptable qui permet de déduire des charges liées à un bien ancien à rénover sur ses revenus locatifs. En effet, cette méthode de défiscalisation permet de soustraire aux revenus fonciers, tout un panel de charges liées à un logement : travaux d’entretien et d’amélioration, provisions pour dépenses, primes d’assurance, frais de gardiennage et de concierge, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.

Bon à savoir : Attention tous les travaux ne font pas partie du déficit foncier. Les travaux de construction ou de reconstruction (agrandissement de surfaces habitables, par exemple) ne permettent pas d’en bénéficier. Conservez bien toutes les factures de vos travaux pour preuves.

Vous l’aurez compris, faire des travaux dans un bien immobilier ancien voué à la location peut vous permettre de payer moins d’impôts. En effet, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite des 10 700 € par an. L’éventuel surplus est reportable pendant 10 ans.

Sachez que lorsque vous avez recours au déficit foncier pour réduire vos revenus, vous vous engagez à continuer à louer votre bien pendant les 3 années suivantes (c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre N+3) (article 156-I-3 du CGI).

Le régime réel et déficit foncier

maison-plain-piedPour profiter du déficit foncier, il faut que vos revenus locatifs soient imposés selon le régime d’imposition «réel». Il s’agit du régime imposé par défaut par l’administration fiscale lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€ par an.

Déclarer son déficit foncier

Vous devez reporter sur votre déclaration de revenus fonciers 2044 : le montant des intérêts relatifs à l’année d’imposition, le montant de la taxe foncière, le montant des factures des travaux, etc. Le total de vos revenus fonciers doit être inférieur à celui de vos charges pour créer un déficit foncier.

Pensez à conserver les copies et les preuves de paiement, les justificatifs de charges, les factures de travaux, les tableaux d’amortissement des prêts, les relevés de comptes où apparaissent le débit des intérêts, en cas de contrôle.

2019 : l’effet 150% avec l’année blanche

2018 a été l’année du déficit foncier. En effet, une dépense de travaux supportée en 2018 s’impute à hauteur de 100% sur l’année 2018 et à hauteur de 50% sur 2019. On parle de l’effet 150%.

On vous explique avec un exemple concret :

Une personne, dont les revenus fonciers sont de 20 000€ par an, réalise un investissement immobilier locatif de 200 000€ en 2018 et 150 000€ de travaux.

montage-deficit-foncierDès 2018, l’investisseur peut imputer 100% des travaux décaissés (150 000€) sur ses revenus fonciers brut annuel (20 000€) ainsi que les 10 700 € imputables aux revenus globaux.

De la même manière en 2019, les revenus fonciers sont de 20 000€ et sans avoir décaissé de travaux, l’investisseur a la possibilité de déduire 50% (75 000€) des travaux payés en 2018. Sur le même principe, il peut les imputer sur ses revenus globaux et arriver à un solde déficitaire de 163 600€.

En 2020, la personne n’a plus d’imputation de travaux mais peut aller puiser dans l’excédent de son déficit foncier et le reporter les 8 années suivantes. Dans cet exemple, pour 150 000€ de travaux, 197 000€ de revenus ont pu être gommés sur 10 ans.

Vous l’aurez compris, si vous êtes imposables au titre des revenus fonciers, 2018 vous aura donné une belle opportunité de créer un déficit foncier reportable supérieur au montant des travaux réellement décaissés.

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