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LMNP : les avantages de la location meublée non professionnelle

12 mars 2019
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La location meublée non professionnelle est un statut ouvert à tous offrant de nombreux avantages fiscaux. Découvrez lesquels.

Le statut LMNP

La location meublée non professionnelle consiste à louer, de manière habituelle ou non, un logement meublé directement habitable. La LMNP est une forme de gestion du patrimoine immobilier développée dans le but de garantir un patrimoine pour la retraite.

Il existe deux manières de devenir un loueur en meublé non professionnel :

  • acheter un bien existant, le meubler selon des critères définis par la loi et le louer en direct en tant que particulier.
  • acheter un bien neuf en résidence service à un promoteur immobilier (résidence étudiante, EHPAD, etc.). Ce bien sera entièrement géré par un gestionnaire selon un bail commercial. L’investisseur ne pourra jamais jouir du logement.

Le logement doit contenir tous les meubles et objets nécessaires (mobilier, literie, ustensiles de cuisine,…) pour que le locataire puisse y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne la location de biens meublés dont les revenus n’excèdent pas 23 000 € par an ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal du contribuable. Ce dernier ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

LMNP : un régime fiscal avantageux

Les revenus issus de la LMNP sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils permettent de bénéficier d’une fiscalité plus douce.

Vous pouvez choisir votre régime fiscal :

  • le régime micro BIC :  possible d’y prétendre si vos revenus du LMNP sont inférieurs à 32 900€ par an. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire pour les charges de 50% sur ses revenus locatifs.
  • ou le régime réel :  ce régime fiscal est obligatoire pour ceux touchant des revenus locatifs supérieurs à 32 900€ par an. Avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire ses charges. Si la déduction entraîne un bénéfice, celui-ci est ajouté au revenu global.

Bon à savoir : Vous pouvez coupler votre statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant HT du prix du logement, étalée sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an).

Amortissement du bien meublé

Le régime réel pour la LMNP permet d’amortir son bien. En location meublée, on considère que le bien loué s’use tous les ans et que cette perte de valeur est répercutable sur le revenu imposable comme étant une charge. L’amortissement permet de s’approcher d’un résultat proche ou égal à 0 et donc de gommer ses revenus fonciers.

L’amortissement est calculé selon plusieurs composants (terrain, gros œuvre, mobilier, etc.). Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement bien précise. L’amortissement se fait généralement sur une durée de 30 ans. Il est recommandé de se faire accompagner par des experts-comptables lors de la déclaration de revenus de location meublée.

Les avantages de la LMNP

La location meublée présente des avantages intéressants pour le bailleur. Parmi les avantages qui font de ce statut un régime séduisant, il y a  :

  • les prix d’acquisition inférieurs aux prix du marché immobilier classique,
  • l’absence de contraintes de gestion locative car le bien est entièrement géré par le gestionnaire (bail commercial),
  • le paiement de loyers sûrs (bail commercial),
  • la récupération de la TVA sur un achat LMNP neuf (20%) sous certaines conditions,
  • la possibilité d’acheter le bien HT,
  • l’amortissement de l’acquisition du bien et de certains investissements,
  • les revenus locatifs non imposés,
  • la rentabilité plus importante,
  • le bail de location moins contraignant.

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